重庆：百姓的安居梦和官员的房地产观
一、百姓的安居梦
二、官员的房地产观
三、所谓市场化的住房改革，变成地方政府、企业倒腾土地，有钱人、或既得利益者拥有三套以上住房，不是用来自住，而是用来炒房，买不起房的人永远买不起房，或成为房奴。
四、几句后话
一、百姓的安居梦
11年前，即1995年年末重庆晚报与开发商联手，曾在该报上发起“你想拥有什么样的家”2000年城市小康住宅征文活动，笔者在观看多日后，曾投书该报，直抒己见，题目【“工薪阶层”做个实在的安居梦】。
在对该报刊登的不切实际的幻想：比如，要有一块自留地种菜、养花，有一块池塘养鱼等历数了不现实后，根据笔者对重庆市当时住宅的了解，从国情、民情上立意。
事实上，发生在我国的住房市场化或曰改革，离开国情，可以说是乱弹琴；离开民情只能把所谓“小康”庸俗化。
正如笔者文章中所说：“我的家”离不开国情，我国人多地少，有限的土地负荷着十二亿人口的沉重负担；“我的家”离不开民情，作为三口之家的工薪阶层，省吃俭用十年、二十载难得存上五万、十万。因此这安居梦要做得切合实际。（注1）
离2000年不是还有5年么？为了不落伍，有前瞻性，笔者以当时重庆市第一个成片规划开发的江北区“鹞子丘小区”（由重庆市各大局、公司统一出资）和重庆市人民出版社、重庆市南开中学和香港商人专为重庆投资开发的安居房重庆江北区洋河小区为参照物，展开贴近国情、民情的遐想。
提出了建筑面积50平米～60平米，9平米的客厅，一间6平米、一间12平米的二居室，含卫生间和厨房的设计。
当时的估价是不低于5万元，够工薪阶层忙乎5到10年，正如文章结尾所说：我的家，精打细算，虽然略显小气，按目前安居工程的售价，不会低于5万元，也够我等奋斗一阵。也许到了2000年，我还住不进这样的家，那就等到2005年吧！在我一家人心中，总算有了一个企盼。（注1）
作为老百姓、工薪阶层，在考虑他的住房需求的时候，首先想到的是国情、民情，都知道古训：量入而出，量体裁衣，不会有任何不切实际的非分之想。
当家才知盐米贵的百姓深深地知道，作为并不富裕的发展中国家，连读书（义务教育）都要缴一笔不菲费用，到今天为止仍有多数人看不起病，不敢看病，住不起医院的中国重庆人，任何离开国情和民情的所谓房地产开发都只能是扰乱正常社会秩序（即和谐社会）的乱弹琴，是对“小康”的亵渎。
二、官员的房地产观
再来看看指导一个国家、城市的官员，如何对待这表面光鲜的房地产开发呢？他们又依据什么指导整个国家、城市的房地产产业的发展呢？
【就建筑面积来说，重庆平均每年房产竣工面积约2000万平方米左右，其中约800多万平方米在主城9区，1200多万平方米在其他31个区县。这2000多万平方米的建设规模是重庆城镇化发展的内需要。
按建设部的小康标准，城市居民人均建筑面积35平方米左右，三口之家100平方米左右。现在重庆的城市人口1200万，人均建筑面积只有22平方米，还差13平方米。2020年要达到小康标准，1200万人就需要增加1.5亿平方米左右。另外，每年有40—50万农民转为城市居民，每人需要35平方米左右的住房就是3.5亿平方米。这两方面加起来就是5亿平方米。
如果5亿平方米分16年来完成，每年要建设3000万平方米。从目前我市经济发展水平出发，保持每年2000多万平方米的建筑力度是必需的。如果建设进度慢了，城镇化进程就不适应社会经济发展的要求；但如果建设进度过快，也会产生过剩房产，形成泡沫。去年底，全市住宅商品房有70多万平方米空置，比例仅有百分之几，是一个正常的循环。今年1—6月，全市竣工500万平方米，销售也是500万平方米，还略多一点，供销结构平衡。这三年我们空置商品住房几乎没有新增，这是全国的奇迹。这也说明房地产投资占比25%，每年造2000万平方米房屋，跟老百姓的消费能力是对称的。所以，保持这个力度，保持这个投资比例，保持这样的投资强度，符合“三个代表”的要求，符合重庆城镇化发展的要求也符合重庆建设长江上游中经济的要求。……】（注2）
看了这段讲话，你大致能明白，指导中国和重庆市的房地产开发的依据仅仅是这么一条：按建设部的小康标准，城市居民人均建筑面积35平方米左右，三口之家100平方米左右。
至于这是否符合中国重庆的国情和民情呢？
从这位黄副市长善于编造收入谎言可见一斑，同一报告中他讲：【2001年，重庆主城老百姓月收入平均在1700元左右。去年我们主城老百姓人均月收入约2500元（注：2004年），平均房价也是2500元左右。今年主城房价平均2600元（注：2005年），也与主城老百姓的月收入水平基本持平。
我市房价的增长与老百姓的月收入的增长基本同步、基本匹配，说明重庆房地产市场控制得比较好，房价没有出现脱离实际的、脱离消费能力的、快速的炒作性增长。到目前为止，重庆主城房价不仅低于成都，甚至低于贵阳。有些报道和传言说重庆的房价不低，可能是混淆了套内面积和建筑面积的计价方式。重庆是唯一以套内面积计价的城市，其他地方都是以建筑面积计价，我们新闻媒体报道说重庆房价3500元时，实际上按建筑面积计算可能只有2800元。这个概念，我们开发商是清楚的，但新闻媒体和老百姓不清楚，需要我们多作解释工作。】（注2）
为了证明他的论点，重庆主城老百姓月收入平均从2001年→2004年→2005年经历了三大跳1700元左右→约2500元→2600元。
主城居民人平收入的增加，是劳动效率的提高老板对你提高效率的回报，或者是地方政府大发慈悲，对所有在册居民恩宠有佳？
显然，前者系对所有在私企上班的人的必然要求，说明一点任何人要增加收入绝不会（象公务员，垄断企业的职工那样）凭白无故；至于地方政府也绝不会大发慈悲，对所有在册居民恩宠有佳。因为其时重庆市企业离退休人员的养老金收入人平月534元（2004年），全国倒数第4。而重庆劳动者的最低工资报酬仅仅是刚够活命的月400元钱。
笔者在重庆晚报留言版上看到有关重庆收入的上述报导，上百条留言一句话：放屁！！
为了证明其说法的可信度，询问过上海、北京的同学答：上海、北京也没有做到！
而这位鼓吹房价不跌该涨的重庆市常务副市长用他的一张咀，把重庆市主城老百姓的人均收入，硬生生的吹了上去！
与重庆老百姓对住房安居立足于国情、民情的设想不同。以“建设部的小康标准，城市居民人均建筑面积35平方米左右，三口之家100平方米左右。”为旨意的地方政府的负责房地产官员们，用他们简单算法，加上编造的购买力，正式向重庆市不多的耕地下手了。
城市大量占用宝贵的耕地的造城运动让多次来重庆的法国苏伊士首席执行官梅斯特雷感叹不已。他说，在整个欧洲的历史上，从未有过一个像重庆这样，发展速度如此之快的城市。
这种对耕地肆无忌惮、毫无前瞻性的占用，方兴未艾，并未停止。2006年9月17日在重庆大学房地产MBA十期班的开学典礼上重庆市开发管理办公室主任张新益现场作主题报告称：
【……
城市扩建带来发展机遇
据了解，按照2020年重庆市总体规划，主城区将由现在的640平方公里扩展为2737平方公里，可用于城市建设的面积达900多平方公里。这些需求都为重庆的房地产市场提供了非常大的发展空间。
……】（注3）
根据上述规划，再造的重庆主城将是现有主城的4倍多，有近2千平方公里内的、前人留下的养活城市人口同时也养活农村人口的熟土良田，在不顾后果，只顾表面政绩的鼓噪下，将变成让欧洲，亚洲发达国家也好，发展中国家也罢，让他们惊叹不已，超过他们千百年的造城运动成果且直接转换成水泥森林的唯一国家中国，包括重庆。
三、所谓市场化的住房改革，变成地方政府、企业倒腾土地，有钱人、或既得利益者拥有三套以上住房，不是用来自住，而是用来炒房，买不起房的人永远买不起房，或成为房奴。
重庆如此倾注热情于房地产开发，那些人最终得益呢？
1、地方政府
【早在2002年，我们就开始采取五大措施加强土地市场管理。
一是坚持经营性土地实行招票挂牌拍卖。目前主城区已实现做到了100%招拍牌，远郊区也将逐步做到100%招拍挂。
二是坚持规划引导房地产开发。不仅仅是要总体规划，还要用控制性详规、形态规划、楼群形象策划等来引导房地产开发。主城200多平方公里，市里花了几千万做详规，这在全国也是做得比较好的。
三是坚持把毛地整治成熟地后出让。不管是危旧房整治拆迁还是新建项目，一般由政府先掏钱先征地，把毛整治成熟后，再招标拍卖，这样既提高了开发效率，又避免了房产商直接去面对拆迁居民。
四是加强“四久工程”整治。2002年以来，已整治了100多个烂尾项目，这些处置整治的烂尾楼现在都变成一个个很好的房产项目。
五是实行土地储备。地产集团、城投公司已经储备了十几万亩地，其中10万亩是规划性和战略性储备，有5万亩已经征地动迁，作了规划、详规和整治，随时都可出让。去年全国冻结征地半年的时候，城投地产集团各转让了30亿元的土地给市场，很好地发挥了蓄水池的作用。今年，这两个集团将各向土地市场供应40亿元左右土地，加上其它的供地，全年土地出让大概会有100多亿元收入。如果房地产商花了100多亿买地，就会花300亿造房子，最后就形成400亿投资。由于有以上调控措施，重庆市在土地和房地产市场方面可紧可松，调控能力是比较强的。】（注2）
当地方政府靠倒卖土地，收敛钱财的时候，其中的一句话“避免了房产商直接去面对拆迁居民”耐人寻味。因为是政府倒腾，换句话说，是政府行为。整个拆迁可以动用地方政府管辖的强力专政武器，让百姓打落牙齿只能往肚里吞，有苦也无处诉说。
当然，实行土地储备的地产集团、城投公司亦会诞生数个百万乃至于千万富翁。投桃报李，主管领导也不会少入帐。
2、具有超强购买力的公务员、垄断企业职工
按道理，具有超强购买力的公务员、垄断企业职工，应该是购买重庆市商品房的绝对主力。
事实却恰恰相反。
为什么说这些人有超强购买力呢？
一是收入较高，二是都有住房公积金。就公积金而言，你住房公积金私人存100元，单位就另存100元，你公积金就有200元；如果你存800元，就相当于你又额外再收入800元，你就有公积金1600元，以此类推。且公积金的贷款其利息往往较商业银行的贷款低许多。
事实上他们都不使用这些手段购房，也不急于购买所谓商品房。因为他们不仅有一套、二套、甚至三套的住房（每套都不低于100平米）说不定单位还要分他一套便宜的集资房。
以政府部门的＊长为例：只要官位升到＊长。首先单位就要按＊长的待遇落实他的住房，在没有集资房前，先由单位购买商品房，然后用低于商品房的价格，贱卖给这位＊长（这套住房的建筑面积至少应该在100平米左右）。
这只是临时的权宜措施。当某一天由市政府统一购买安顿政府部门领导的商品房时（比如市政府＊＊花园），见人一份，又少不了这位＊长的份，这就是第二套商品房的来由（前一套已经变成私产，相当于送这位领导几十万人民币）。如果工作临时变动，或者到基层挂职，当什么县长或书记，你能说不给这位领导重新安排住房，且是当地不俗的住房。这便是第三套住房（至于因住房太多，照顾不过来，卖指标直接变现的公务员、垄断企业职工也屡见不鲜）。
从道理上讲都不过分，都有正当理由。这一进一出之间，此人便收入数十万上百万元。
垄断企业的住房分配也如此。原本该进入商品房市场且有足够财力的既得利益者，反而在这场市场化的进程中，白白获得利益，而用不着自己亲自参与购买自住的商品房。
主城的商品房购买者中，还有一类从当地获利，又不便露财的主，在当地取得至少两套住房后，在主城用他的闲钱（或者不明收入来源），购买商品房放租得利（同时转移不明财产）。
另一类购房者，他购房不用来自己居住，而是象操作股票那样，炒作房产。他们利用重庆市的房市现价不高的现状，趁势跟进，然后随地方政府倒腾土地，鼓吹房价不跌看涨的形势，腾积商品房高价卖出。
这类有钱人的作用，就是肆意抬高房价。
所有这一切都苦了重庆城真正需要住房，收入又不高的老百姓。
3、买不起房的人永远买不起房，或成为房奴
对于需要靠市场经济下解决住房条件的其它人而言，暂以笔者为例。听说要拆迁，只得先走一步于2002年9月，用毕生的积累，缴了首付，按揭购买了一套建筑面积114.27平米的商品房，按建筑面积价格1560元成交，20年按揭贷款12.4万元。
最初月供820元，后来涨到850元，明年还要涨。还贷三年，共还本金1.2万元，利息1.8万元（按揭20年，要还利息7万多元）。
思前想后只要稍有节余，哪怕是生病必留的救命钱，都用来还利息年见年涨的按揭款。
这次养老金增加，原打算用增加的2千多元（2人），购买一台数码相机，用来加强阳关网上文章的说服力，另外就是买一台29寸彩电，以淘汰此前已经图象模糊，看不清楚用4百多元购买的国美抽签21寸彩电。
思量再三，还贷优先。因为你提前多还一万元，不只减轻还贷压力，还减少利息负担。
荷包掏空不再有分钱的积储，谅你不敢生病，更不敢看病，靠政府靠不上，就只靠老天爷保佑了，谁叫你自不量力，去买什么人均35平米的小康房？（不是我想买，只好骂一句：这该死的房屋拆迁！）
（拆迁）记也登了，新住房也买了，拆迁迟迟不见响动，遗憾政府又忽悠你穷人一回。
估计重庆城能象我一样，不抽烟、不喝酒、不赌博，平日身上不带一分钱零花钱的人，不说绝迹，至少太少太少了。地方政府拆迁忽悠的绝不只我一家。
再说才参加工作的大学生，如果没有老父母扎起，鼎力相助。莫说在城里买房，生存都困难。
有这么一位毕业于重庆工商大学湖南籍的大学生告诉我：凡在街头上西装革履，夹一个皮包，皮鞋贼亮的年青人，多数是从事推销或者保险的大学生。他搞宽带促销，月入千多元，除缴房租日常开销，哪里能偿还读大学时向人家借的数万元（还好农村的父母从未向他提还钱的事）？
与他摆谈时，忽然产生这样一个想法，既然政府在考虑棒棒公寓，那为什么不再考虑设立一个收费不高的大学生就业公寓安顿这些刚走入社会，需要政府、社会扶一把的大学生呢？
再谈一位毕业于厦门大学建筑专业的大学生，原由学长介绍在北京从事建筑设计工作，月薪3千多元，包住。
由于生活不习惯，径自回到重庆找工作，初时月工资1千多元，除去房租600元月，基本没有节余。父母放心不下来到主城，靠做点小生意（占道摆小食摊），改善和照顾生活，他自己仍然没有节余。
最后靠父母（几年小生意的积储）交清首付，按揭买了一套住房。由他偿还月千多元的按揭款（这时他的月收入也有提高），由父母的生意维持生活。
至于城市里比上述条件差的，更不在话下。
类似的例子很多很多，不胜枚举。
当然这些一般百姓的体验，公务员、垄断企业的员工是体会不到的，因为他们已经准备好了数套房子（远远超过人平35平米的小康标准），让子子孙孙享用，用不着省吃俭用，更用不着精打细算。
四、几句后话
1、城市的无节制扩张，必然带来生态的恶化，将大片栽种绿色植物的农田，变成水泥森林，靠谁来供养城市人需要的氧气，消化人类呼出的二氧化碳？
2、大片可耕地被占用，农民转换成城里人，城市的就业形势将更加严峻！可以说，他们中的多数，其生存状况比现在不失去耕地要差。
3、整个城市在未来战争中，将不堪一击。用不着攻击军事目标，只要截断城市的水、电、气供应，超大型的城市，将立即变成一坐死城。
4、无节制占用耕地的城市扩张，下一代、再一代的中国大陆人，在城市建设中如何发挥？难道前人就只能让他们擦**！
阳关2006.10.13P8：30
此文曾发新华网：http://forum.xin**.com/detail.jsp?id=36157074&pg=1
资料来源
注1：重庆晚报“你想拥有什么样的家”2000年城市小康住宅征文活动1995.10.19刊于该报7版
注2：重庆市常务副市长、分管房地产开发的黄奇帆先生在2005年上半年房地产市场研讨会上的讲话景观网http://www.xiaoshuodaquan.com/Html/2005101712493－1.Html
注3：重庆房价尚有上升空间买房正当时(图)——访市开发管理办公室主任张新益www.xiaoshuodaquan.com.cn2006年09月22日华商网－重庆时报
注１全文转载：
“工薪阶层”做个实在的安居梦
依山傍水，绿树成荫，错落有致，宽敞舒适，人们憧憬着2000年你的、我的和他的家。2000年距今天，仅五年，它是活生生的现实，由不得我们去无边无际的幻想。
“我的家”离不开国情，我国人多地少，有限的土地负荷着十二亿人口的沉重负担；“我的家”离不开民情，作为三口之家的工薪阶层，省吃俭用十年、二十载难得存上五万、十万。因此这安居梦要做得切合实际。
我想拥有的家类似于鹞子丘小区，建筑与绿地连成一体，房屋依山而建，配套齐全。住家楼层不高，七楼足矣，若建筑超高，不妨借鉴出版社的宿舍设计，凭地势起伏，用人行天桥连接，别致的构思为山城建筑增添一景。
室内布局，突出功能，强调实用。9平米的客厅小巧玲珑，节假日之夜一家三口围几而坐，一边饮茶、吃瓜果，一边观赏电视。间或三朋四友来访，也能应付自如，较小的空间还可使亲情友情浓缩，心与心更加贴近。
两间卧室，一间6平米，是读书孩子的专用领地，另一间12平米，夫妻二人生活起居。组合柜存衣放物，写字台、书柜带来些许文化气息。
孩子长大，或升学，或分居，6平米小屋依旧，企盼学子归来，也可辟为书房，让我这个书迷独自去书山跋涉。
我欣赏洋河安居工程的卫生间、浴盆、坐厕，新颖科学，舒适方便，特别是对上了年纪的人，下蹲困难，沐浴又嫌冷，不愧是一个周到的设计。
南开中学教师宿舍的厨房和饭厅丰富了我的设想。厨房不大仅够烹饪作业，外面小阳台可放置洗衣机：紧邻的饭厅可容一台电冰箱，一个碗柜，一张方桌，八个方凳。主人嫌小，我却以为适中，因为我等寻常百姓，一年之中，七八人的聚会，毕竟难遇几次。
我的家，集现有住宅设计之长，避其之短，50平米的建筑面积，除卫生间外，厨房与饭厅，卧室与客厅均采用大开间设计，由标准块自行组合隔断。
我的家，精打细算，虽然略显小气，按目前安居工程的售价，不会低于5万元，也够我等奋斗一阵。也许到了2000年，我还住不进这样的家，那就等到2005年吧！在我一家人心中，总算有了一个企盼。
重庆晚报“你想拥有什么样的家”2000年城市小康住宅征文活动1995.10.19刊于该报7版
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