第一百零四章
老头子和彭总都急切的等待我说下文，我觉得还是有必要先把项目的风险再提醒一下，包括我的一些免责的条款。
“马总，我想还是先说说项目的风险……”
老头子打断了我，“小顾，关于风险的问题，我们内部已经讨论了很多了，你暂时不同多说，还是直接谈谈实施方案！”
“但是，我关心如果项目真的失败了，我要承担哪部分损失？”我就这点家当，可不想因为这个项目失败，全赔进去了。
“小顾，这个你放心，我之前也和彭总讨论过了，如果项目失败了，你不用承担任何责任，这只能是我们的决策失误；如果成功了，我们承诺把项目一半的收益分给你！”老头子笑着说。
老头子这么一说，我就完全放心下来了。
“开讲吧！”老头子给我做了一个请的手势。
“在香港人做的这个规划里面，其中有个地铁站是设置在河西区的这个位置，”我指了指地图，“河西区是未来五年内市政府要重点开发的地区，主要扶持一些高新技术产业和金融业，换句话说，这个地方将聚集很多年轻高学历的白领和有钱人！”
老头子和彭总都点了点头。
“这个地方的房价已经有上涨的趋势了，但是总体涨幅和市内的其它地区相比还不是很大。有个最关键的因素就是交通不方便，而且离市区稍微有点远！在香港人的规划报告里说，政府要发展这个地方，会首先解决交通问题，规划地铁站就是其中之一，当然还有些其它因素，在分析报告里面都说的很详细，我就不在敷叙，关键是讲讲如何操作！”我一边说，一边拿了几张比较大的照片，钉在地图上。
“我前期调研过，这个地方有个楼盘叫河西名苑，但是由于开发商资金的问题，河西名苑快要封顶的时候停工了，一直摆在那儿成了烂尾楼！”我指着照片说，“这个房子的户型结构，朝向，整体规划都还不错，而且当初开发商也是想打造精品楼盘，专门请了一些国外的著名建筑师事务所参与设计规划，应该说先天条件非常好。但是楼盘的后天不足，开发商的原总经理携款潜逃，导致河西名苑因资金问题烂尾了快一年了！”
“你的意思是，让我们去把这栋烂尾楼买下来！”老头子还没说话，彭总就不解的问我。
“直接找开发公司谈，要买下这栋楼的价格肯定不低。但是，我调研的时候发现，这个楼盘的建筑公司是先垫钱进行施工的，开发商每半年和建筑公司结算一次，到现在为止，开发商只结过一次款，现在还欠对方两个多亿，说的简单一点，这个建筑公司套在这个楼盘里面了，楼盘一天不开盘，这个建筑公司也就不能解套，这么多流动资金押在里面，对一个对现金流要求非常高公司的影响，可想而知……”
“那，你的意思是……”老头子听了我的介绍兴趣越来越浓了。
“我的计划是，先找建筑公司谈，让他把开发商欠他们的债务，打包买给我们。当然，打包卖是有折扣的，这个折扣，国内有先例，差不多是六折！”
“建筑公司肯干吗？”彭总继续问。
“这个建筑公司的规模不算太大，前期由于太多资金押在河西名苑这个楼盘里面，导致公司的现金流非常紧张，现在他们大的项目都不敢接，只能接小项目，现在正在想方设法贷款，我们现在给他送钱去，我想他应该不会拒绝。所以，我想了一个‘3＋3’的方案！”
“‘3＋3’？嗯？”老头子皱着眉头问了一句。
“‘3＋3’就是说，我们按照债务总价值的60%全买下来，但是只首付30％，等楼盘开售后半年内，把剩余的30%付清！”
“嗯，好办法，这样，我们前期投入也不用太多！”老头子点点头，“接着呢？”
“等我们买下这笔债务，我们就可以以债权人的身份，向法院申请要求把这个楼盘进行拍卖来还债！之前我也了解过，河西名苑最大的债权人就是建筑公司，其它债权人也不多，而且债务比较明确！有人评估过，河西名苑现在市值大概也就三亿多，我们如果买下建筑公司两亿多的债权，只要再追加一亿左右，就可以把河西名苑盘下来；而且，按照现在法院通常的做法是，拍卖不用一次付清，只用首付30％就可以了！”
“彭总，算算，大概多少钱？”老头子对彭总说。
“如果建筑公司的债权是2.5 亿，首付30％就是7500万，拍卖再付一亿的30％，……，总共大概是一亿左右！”这个简单的数学问题，彭总心算就搞定了。
“加上后期的一些施工，装修，宣传等费用，再多算一个亿，这个楼盘就差不多可以完工出售了！”我继续说。
“我们差不多投了两个亿，而且后期还要支付建筑公司剩余的30％，差不多7500万，算下来总共投了快三个亿了，如果按照你刚才说三亿多的估值，才赚个几千万，不算多呀！”彭总摇了摇头。
“彭总，不是这样算的！”老头子笑了，对彭总说，“河西名苑差不多有五百套房子，完工后，按照现在周围楼盘的市价，每套房的平均价格大概在一百万万左右，就算只能卖出80％，也有四个亿的收入。况且根据其它城市的经验，近几年在地铁站附近的楼盘，在地铁开通一年内基本涨幅都超过了60%，所以到时候，河西名苑的市值不会低于八个亿！我们的投资收益差不多是五个亿，小顾，你说对吧？”
我笑了笑，“马总，你说的一点不错！”
“哎，还是你们年轻人厉害呀，你一个楼盘赚的钱，就超过了我在老家一年造楼赚的钱呀！”
“呵呵，如果在上海，深圳还远不止这个数！”通过河西名苑这事，我终于明白为什么这些搞地产都集中在北京，上海，深圳，和一个的确的经济总量太有关系了。前不久，我听黎雨彤说，深圳本地另外一个开发商开发的楼盘，按照深圳现在的房价，那个楼盘的市值已经抵半个伊力集团。
“我现在还没想过去那些一线城市，能在南京站稳脚跟就不错了！”老头子谦虚的说。老头子现在的地产公司主要业务范围，都集中是在他们老家。他们老家是个三线城市，全国大的地产商都没有去染指，所以相对竞争压力不是太大，但是市场容量也较小。
“小顾，如果要实施这个项目，你觉得什么时候开始动手比较合适？”老头子问我。
“越早越好！现在和建筑公司谈，应该问题不大，当然也可以再压压他们的价；另外，就是关于申请法院拍卖的事，一定要趁早。如果等地铁的规划公布出来，河西名苑的评估值肯定要提高，这样会增加我们的成本！”
“嗯，有道理！”老头子点了点头，对彭总说，“你现在就开始着手和建筑公司联系！“
“好的！”彭总应到。
“哎，迟迟要是能赶的上你一半，我睡着都笑醒了！”老头子起身拍了拍我的肩膀说。
“他兴趣不在这上面，在别的领域他也能出成绩！”我安慰老头子说。不过，老头子一心想让迟少接班的，而迟少又志不在此。
“小顾，你的碟屋听说搞的很不错！”老头子忽然问我。
“还行吧，马马虎虎，迟少还是我的大股东，春节前我们要分红了！”我笑着说。
“不错，不错！”老头子啧啧赞叹的说。
“小顾，我有个想法，不知道合适不合适……”老头子犹豫了几秒钟说。
“马总，您请说！”我回答说。
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